Urbanistická štúdia brownfieldov Bratislavy

Metropolitný inštitút Bratislavy aktualizoval Urbanistickú štúdiu brownfieldov 2022. V Bratislave eviduje 113 brownfieldov, s celkovou rozlohou 580 hektárov. Približne polovica z nich je vo vnútornom meste, čo vytvára potenciál na rozvoj Bratislavy ako kompaktného mesta. Územia brownfieldov okrem polohy blízko centra alebo dobrého napojenia do centra mesta často disponujú kvalitnou infraštruktúrou. Informácie zo štúdie chce MIB využiť pri koncepčnom plánovaní rozvoja Bratislavy.

Hlavné mesto vo svojich strategických dokumentoch považuje premenu brownfieldov -nevyužívaných území, ktoré dnes už neplnia svoj pôvodný účel - za jednu z priorít. Chce pri tom klásť dôraz na revitalizáciu opustených hodnotných budov, znovuvyužitie pozemkov na pôvodnú funkciu, alebo nájdenie nových funkcií potrebných pre mesto. 

“Každý nevyužívaný priestor v našom meste má potenciál na obnovu a jeho obnovenie prispieva k tomu, že sa z Bratislavy stáva kompaktná metropola. Na rozdiel od výstavby na zelenej lúke, je obnova území brownfieldov ekonomickejšia aj ekologickejšia,” povedal Martin Berežný, riaditeľ Sekcie územného plánovania MIB.  

Medzi brownfieldy pribudli bývalé škôlky aj sklady 

Mapovanie brownfieldov prebiehalo od apríla do novembra 2022. V Bratislave je podľa zistení 113 území brownfieldov, ktoré zaberajú územie 580 hektárov. Predtým sa podobné mapovanie robilo v roku 2019. Vtedy register evidoval 131 území na výmere 629 hektárov. V priebehu troch rokov teda mierne klesla ich rozloha.  

Pojem brownfield nie je v súčasnosti na Slovensku presne zadefinovaný, aktuálna Urbanistická štúdia brownfieldov za tieto lokality považuje opustené, nedostatočne využívané alebo prázdne územie, kde predchádzajúce využitie územia skončilo. Ide o plochy s výmerou nad 0,5 hektára, na ktorých sa nachádzajú stavby, a sú schátrané, opustené alebo nedostatočne využívané minimálne 2 roky.

Za tri roky novú funkciu našlo alebo fungovanie doterajšej rozšírilo na vyšší podiel, a tým pádom vypadlo z registra brownfieldov, 39 území. Najčastejšie to boli prípady, kedy sa bývalé priemyselné areály opäť začali využívať na priemyselnú výrobu, čo je najjednoduchšia transformácia. Väčšina brownfieldov sú totiž územia po utlmenej priemyselnej výrobe. Nové využitie do území ale priniesla aj administratíva alebo bývanie.   

Naopak, odborníci v rámci terénnych prác zaevidovali 22 nových lokalít. Medzi tie patria napríklad bývalé škôlky, administratívne budovy alebo skladové priestory s rozsiahlejšími nevyužívanými betónovými plochami na svojom území. 

Najviac brownfieldov je v mestskej časti Nové Mesto

Dáta ukázali, že najviac nevyužívaných území sa nachádza v mestskej časti Nové Mesto, kde nájdeme brownfieldy ako Istrochem, Filiálka či štadión Mierová kolónia. Tým, že pri brownfieldoch ide často o bývalé priemyselné areály, ich limitom býva environmentálna záťaž, ktorá tvorí tretinu výmery všetkých brownfieldov. 

“Environmentálna záťaž v Bratislave nie je problémom veľkého počtu území. Len 15 zo 113 registrovaných brownfieldov je so záťažou, no zaťažené sú rozlohou veľké územia v minulosti významných priemyselných areálov. Iba samotné územie Istrochemu v Novom meste tvorí viac ako tri štvrtiny z celkovej rozlohy brownfieldov s environmentálnou záťažou,” povedala Magda Ďurdíková, architektka a koordinátorka pre aktualizáciu urbanistickej štúdie brownfieldov z MIB. 

Najviac brownfieldov je podľa štúdie s rozlohou od 0,5 do 5 hektára. Výhodou brownfieldov väčšej ucelenej rozlohy býva v nich vytvorená technická infraštruktúra a dobré napojenie na dopravu.

“Limitmi premeny brownfieldov je často ich rozdrobenosť. Pre rozvoj mesta sú preto zaujímavejšie územia rozsiahlejších brownfieldov,” priblížila Ďurdíková. 

Z analýzy tiež vyplýva, že v Bratislave sa ročne zrevitalizuje 13 území a asi 16 hektárov pozemkov. V roku 2019 to bolo menej, len okolo 9 zrevitalizovaných území ročne. V porovnaní s predchádzajúcim obdobím je trend optimistický a územia sa častejšie recyklujú.   

Dáta z aktualizovanej štúdie umožňujú strategický pohľad aj na väčšie územia a celky. Spolu s kategóriou ekonomického potenciálu územia, ktorý štúdia tiež sleduje, potom mesto dokáže identifikovať potenciálne územia, kde je možné obnovovať územie formou verejno-súkromných partnerstiev.    

Aktuálne takýto proces prebieha v území Mlynských nív, kde bolo v minulom roku identifikovaných na jednom území viacero vlastníkov aj nevyužívaných pozemkov, ktorí požiadali o zmenu územného plánu za účelom bývania. Metropolitný inštitút Bratislavy aktuálne koordinuje štúdiu pre toto územie, aby boli skoordinované záujmy jednotlivých vlastníkov pozemkov aj vhodne doplnené o verejný záujem obyvateľov novej štvrte aj mesta, teda o potrebnú vybavenosť ako sú školy, zariadenia sociálnej a zdravotnej starostlivosti či parky a zeleň. Môže tu preto vzniknúť nová kompaktná štrvť na princípoch 15 minútového mesta. 

Z aktuálneho mapovania brownfieldov tiež vyplynulo, že viac ako polovica lokalít, 56 území, je v súkromnom vlastníctve. Mesto je majoritným vlastníkom 13 území a v 8 lokalitách je to zmiešané vlastníctvo mesta a súkromného vlastníka.

Celá štúdia je zverejnená tu a odborníci aj obyvatelia mesta si ju môžu pozrieť aj na geoportáli. Vďaka interaktívnej podobe veľmi jednoducho vedia zistiť napríklad pôvodné využitie alebo aj odporúčanie na preverenie zmeny funkčného využitia, či limity územia. MIB na štúdiu nadviaže strategickým dokumentom Koncepcia rozvoja brownfieldov v Bratislave. Na základe analýzy podkladov o mestskej atraktivite, limitoch v území, technickej infraštruktúre a doprave vzniká hodnotiaca metóda, ktorá určí potenciál ďalšieho vývoja pre dané územie. Bude tak možné lepšie priorizovať územia vhodné na rozvoj.    

Urbanistická štúdia brownfieldov na území hlavného mesta SR Bratislavy: