Bencont analýza

Najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments o sekundárnom trhu bývania a prenájmoch bytov Bratislave preukazuje, že pokles cien starších bytov v Bratislave sa v 4. kvartáli 2023 zastavil potom, čo ceny ku koncu roka 2023 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom vzrástli o 3 %. Ponuková cena sa tým dostala na 3 512 €/ m2.

V porovnaní s koncom roka 2022 sú však ceny stále o 6,8 % nižšie. Priemerné nájomné v rovnakom období vzrástlo o 15,24 % a aktuálne tak dosahuje 15,61 €/m2.

Staršie bratislavské byty sa v 4. kvartáli 2023 ponúkali za 3 512 €/m2

Ku koncu roka 2023 sa na bratislavskom realitnom trhu ponúkali staršie byty s priemernou jednotkovou cenou 3 512 €/m2. V porovnaní s tretím štvrťrokom 2023 sme tak sledovali korekciu ceny o 3 % smerom nahor. Znamená to, že po roku kontinuálneho znižovanie cien starších bytov došlo ku k zastabilizovaniu cien starších bytov, čo zároveň predstavuje precedens ďalšieho možného vývoja. K obratu došlo potom, ako ceny od svojho pomysleného vrcholu, ktorý dosahovali v období júl až september 2022 klesli o 12,08 %. V prípade priemernej absolútnej ceny sme sledovali medzikvartálny rast až 8,5 % na 230 834 €, čo však bolo podporené aj širšou ponukou väčších bytov. Priemerná úžitková plocha ponúkaných bytov totiž vzrástla o 5 % na 66,26 m2. Trend poklesu ponúkanej úžitkovej plochy bytov sa nám tak ku koncu roka obrátil po tom, čo ponuku rozšírili rozlohou väčšie trojizbové a štvorizbové byty. Treba však dodať, že na konci roka sa do ponuky dostalo aj viac novostavieb z druhej ruky, ktoré tak svojou zvýšenou váhou tiež prispeli k rastu jednotkovej ceny bytov na sekundárnom trhu v Bratislave.

V prípade Starého mesta došlo k obratu cenového vývoja už v predošlom treťom štvrťroku a tento trend ku koncu roka len pokračoval, kedy si ceny v tomto okrese pripísali ďalšie 3 %. Obrat v cenovom vývoji zaznamenali aj okresy Bratislava II (+ 2,4 %), Bratislava V (+ 1,6 %) a Bratislava IV (+ 0,7 %). Iba v okrese Bratislava III sa priemerná cena znížila o 0,9 %. K tomu, aby sa ceny starších bytov v Bratislave dostali ku svojím najvyšším úrovniam z obdobia pred prepadom cien, museli by sa zvýšiť v priemere o ďalších 10,4 %.

Nájomné v Bratislave vyrástlo (aj s energiami) na 1022 €/mesiac

Priemerná výška nájomného pokračovala v raste, keď nájomné aj s energiami v Bratislave ku koncu roka 2023 dokonca prekročilo hranicu 1000 € za mesiac. Po raste o 10 % sa vyšplhalo na 1 022 €.

Priemerný dvojizbový byt si bolo možné v Bratislave prenajať za 861 € aj s prislúchajúcimi platbami za energie. Rast nájomného je odrazom zvýšeného dopytu po nájomnom bývaní v situácii, kedy je takáto forma bývania lacnejšia v porovnaní so splátkou úveru pri obdobnom byte. Síce sa tento pomer ďalším rastom nájomného oproti predchádzajúcemu kvartálu o niečo znížil, no aj naďalej je mesačná splátka úveru pri kúpe 50 m2 bytu (pri sadzbe 4,5 %) o 12,6 % vyššia než mesačný nájom rovnakého bytu.

K pokračujúcemu rastu nájomného naďalej prispievajú na jednej strane zvýšené náklady na energie ale aj snaha pretaviť zvýšené úrokové náklady do výšky nájmu. Okrem toho však ceny nájmu ťahá nahor jednoducho aj zvýšený dopyt po tejto forme bývania.

Na trhu sa možno kumuluje odložený dopyt

V prípade, že klient nedosiahne na úver kvôli zvýšenej úrokovej sadzbe a obmedzujúcim kritériám zo strany NBS alebo má obavu, že aktuálna splátka by pohltila značnú časť rozpočtu domácnosti, tak svoje bývanie buď nemení alebo sa orientuje na nájom. Na trhu sa tak môže kumulovať odložený dopyt, ktorý čaká na výhodnejšie podmienky pre kúpu nehnuteľnosti (rast mzdy, nasporenie si potrebného objemu vlastných zdrojov, alebo aj zníženie úrokových sadzieb, či zníženie cien bytov). Pri novostavbách je situácia o niečo viac vypuklejšia najmä keď potenciálny nájom 50 metrového bytu je dokonca nižší, než splátka úroku pri úvere v prípade kúpy rovnakého bytu.

Rok 2024 bude pre trh s nehnuteľnosťami priaznivejší. V priebehu roka by mohlo pokračovať spomaľovanie inflačného rastu, čo sa už teraz začína pretavovať do reálneho rastu miezd. Vývoj inflácie bude rovnako dôležitý aj pre ďalšie kroky ECB, ktorá bude rozhodovať o zmene nastavenia menovej politiky, hlavne o výške úrokových sadzieb. Doterajší vývoj naznačuje, že k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby by mohlo dôjsť už v priebehu druhého štvrťroku 2024. Je pravdepodobné, že aj úroky na hypotékach preto nebudú ďalej rásť, ba dokonca by sa mohli v priebehu roka znížiť.

Bruchánik: Zníženie úrokovej sadzby môže realitný trh stimulovať, ceny nájmov ale porastú Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Pretože úroková sadzba hrala jeden z najdôležitejších faktorov pri zhoršení dostupnosti bývania, jej zníženie by predstavovalo pozitívny stimul pre realitný trh. Nemožno však očakávať, že by sa úrokové sadzby vrátili k svojim najnižším úrovniam z prelomu rokov 2021/2022. Jednopercentné úrokové sadzby sú minulosťou a ľudia sa budú prispôsobovať „novému normálu“ v podobe vyšších úrokových sadzieb v rozmedzí 3 – 4 %.

Aj v prípade, kedy by úrokové sadzby hypoték zostali dlhšie nezmenené, všeobecne dobrá makroekonomická situácia (nízka nezamestnanosť a nízka zlyhanosť úverov, rast miezd a spomalenie inflácie) môže prispieť k zastabilizovaniu cien a postupnému oživeniu na realitnom trhu v Bratislave. Úroková sadzba však zostáva tým najvýznamnejším faktorom rozhodujúcim o ďalšom vývoji na realitnom trhu. Dôležitú úlohu pritom budú zohrávať aj sentiment a očakávania ako na strane kupujúcich, tak aj na strane predávajúcich. Za posledné obdobie sa na pozadí kumuloval aj tzv. odložený dopyt tvorený ľuďmi, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť, no kvôli zhoršenej situácii toto rozhodnutie odložili „na neskôr“, kým sa z ich pohľadu zlepší trhová situácia.

Uvedené faktory nás vedú k očakávaniu zastabilizovania cien starších bytov v najbližšom období, prípadne k ich miernemu rastu. V prípade nájmu zas očakávame pokračovanie cenového rastu.“